فقه معاصر:پیش‌نویس آپارتمان بررسی فقهی و حقوقی (کتاب)
علی محمدی
- چکیده
«آپارتمان، بررسی فقهی و حقوقی» کتابی است به زبان فارسی به نویسندگی جواد فخار طوسی که به بررسی فقهی و حقوقی آپارتمان‌سازی در سه مرحله اصلی پیش‌ساخت، ساخت و پس از ساخت و مباحث مربوط به زندگی در آپارتمان می‌پردازد. در مرحله پیش از ساخت، سه قرارداد اصلی مشارکت، پیمانکاری و پیش‌فروش مورد تحلیل قرار می‌گیرد. نویسنده قرارداد مشارکت در ساخت را عقدی مستقل دانسته و برخلاف نظر برخی، مزج و همسانی آورده‌ها را شرط صحت آن نمی‌داند و تحویل تدریجی آورده‌ها را مجاز می‌شمارد. نسبت به موضوع و ماهیت پیمانکاری نویسنده احتمالات مختلفی از قبیل اجاره و عقد مستقل را مطرح می‌کند. قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از نظر نویسنده مصداق بیع سلف محسوب می‌شود و وی بر لزوم معلوم بودن مشخصات و امکان تحویل آن تأکید دارد، اما قبض فوری ثمن و کلی در ذمه بودن مورد معامله را شرط صحت نمی‌داند. نویسنده در مرحله ساخت، وظایف سازندگان را در دو حوزه بررسی می‌کند: از منظر حقوق همسایگان، مزاحمت‌هایی مثل صدا و آلودگی را مصداق ضرر دانسته و با استناد به قاعده لاضرر، راهکارهایی مانند انتقال کارگاه‌های ساختوساز به خارج شهر را پیشنهاد می‌دهد؛ از منظر حقوق عمومی نیز بر رعایت حریم معابر، جلوگیری از اشراف و حفظ امنیت منازل مجاور تأکید دارد. فخار طوسی در مرحله پس از ساخت، انتقال آپارتمان‌های ساخته‌شده را عمدتاً در قالب بیع، و واگذاری وام‌های مرتبط را از طریق حواله، ضمانت و وکالت تحلیل می‌کند. وی در بخش زندگی آپارتمان‌نشینی، مالکیت مشاع در بخش‌های عمومی مانند راه‌پله، پشت‌بام و حیاط را تبیین کرده و تعهدات ساکنان را متناسب با حریم و میزان بهره‌برداری و احاطه آنها نسبت به این فضاها تبیین می‌کند.
معرفی اجمالی
کتاب «آپارتمان، بررسی فقهی و حقوقی» به نویسندگی جواد فخار طوسی در سال ۱۳۹۴ شمسی در ۲۵۰ صفحه توسط انتشارات مجد به چاپ رسید. فخار طوسی، نویسنده مجموعه کتب «در محضر شیخ انصاری» که شرحی بر کتاب مکاسب شیخ مرتضی انصاری است، از صاحب‌نظران برجسته عرصه فقه و حقوق با آثار متعدد، از جمله کتاب حاضر به شمار می‌آید. این کتاب در فقه معاملات (عقود و قراردادها) و فقه عمران و شهرسازی و با رویکرد توصیفی تحلیلی و تطبیق فقه و حقوق با استناد به آیات، روایات، قواعد فقهی و قوانین موضوعه به بررسی مباحث مرتبط با آپارتمان می‌پردازد.
از نقاط قوت کتاب می‌توان به این موارد اشاره کرد: ۱. تحلیل جامع و چندبعدی و بررسی همه مراحل آپارتمان‌نشینی از پیش از ساخت تا پس از سکونت ۲. بررسی دقیق جزئیات و شقوق مختلف هر مسئله ۳. مطالعه تطبیقی عمیق و مقایسه نظام‌های حقوقی ایران با کشورهای دیگر چون مصر، فرانسه، سوئیس و غیره ۴. منبع‌شناسی گسترده و استفاده از آرای فقهای متقدم و متأخر در کنار قوانین موضوعه ۵. کاربرد عملی و ارائه راهکارهای اجرایی برای مشکلات رایج در آپارتمان‌نشینی
نسبت به نقاط ضعف کتاب نیز می‌توان به این موارد اشاره کرد: ۱. متن فنی و نسبتا ثقیل و غیرروان که ممکن است برای غیرمتخصصان مشکل باشد ۲. غفلت از چالش‌های معاصر مانند تعارضات ناشی از فناوری‌های جدید چون دوربین‌های مداربسته و دسترسی‌های دیجیتال
ساختار کتاب
کتاب «آپارتمان، بررسی فقهی و حقوقی» در چهار بخش سامان یافته است. بخش نخست با عنوان «مرحله پیش از ساخت آپارتمان» به تحلیل فقهی قراردادهای مختلف پیش از ساخت آپارتمان می‌پردازد که دارای سه فصل است: قرارداد مشارکت در ساخت (ص۱۹)، قرارداد پیمانکاری و سفارش ساخت (ص۴۴) و پیش‌فروش آپارتمان‌ها (ص۶۷). بخش دوم با عنوان «مرحله ساخت آپارتمان» به بررسی فقهی حقوق و تکالیف هنگام ساختوساز می‌پردازد که دارای دو فصل است: ضوابط ساختوساز از نظر حقوق همسایگان (ص۹۵) و مراعات حقوق عمومی در مرحله ساخت‌و ساز (ص۱۳۲). بخش سوم با عنوان «مرحله بعد از ساخت» به بررسی قراردادهای پس از ساخت مجتمع‌های آپارتمانی می‌پردازد که دارای دو فصل است: فروش آپارتمان‌های ساخته شده (ص۱۸۶) و سایر قرارداهای واگذاری آپارتمان‌های ساخته شده (ص۱۹۶). و نهایتا بخش چهارم تحت عنوان «زندگی در آپارتمان» به بررسی ویژگی‌های خاص زندگی آپارتمانی می‌پردازد که دارای دو فصل است: مالکیت مشاع در آپارتمان‌ها (ص۲۱۲) و تعهدات ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی (۲۳۶).
مرحله پیش از ساخت آپارتمان
در بخش نخست کتاب، نویسنده به بررسی قراردادهایی می‌پردازد که پیش از آغاز ساخت مجتمع‌های آپارتمانی منعقد می‌شوند. در مرحله ساخت، سه نوع قرارداد رایج است: مشارکت در ساخت، پیمانکاری و سفارش ساخت، و پیش‌فروش آپارتمان؛ که در سه فصل بعدی کتاب به تفصیل بررسی خواهند شد (ص۱۵).
قرارداد مشارکت در ساخت
نویسنده در فصل اول، قرارداد مشارکت در ساخت را ذیل عقد شرکت بررسی کرده و تحقق شرکت را ناشی از عواملی چون ارث، حیازت، مزج و عقد می‌داند (ص۱۹). وی با اشاره به اتفاق نظر بیشتر فقهای شیعه درباره مشروعیت عقد شرکت، چه در قالب اجتماع حقوق مالکان و چه به‌عنوان عقد مستقل، بر این توافق تأکید می‌کند (ص۲۳).
با وجود نقدهایی که به استدلال موافقان وارد می‌سازد، نویسنده عقد شرکت را عقدی مستقل دانسته و اثر آن را ایجاد شراکت میان افراد معرفی می‌کند. به باور او، برای پذیرش این عقد، استناد به ادله عام مانند آیه «أَوْفُوا بِالْعُقُودِ»، «تِجَارَةً عَنْ تَرَاضٍ» و روایت «الناس مسلطون علی اموالهم» کافی است (ص۳۱). در نهایت، عقد شرکت به عنوان یک عقد مستقل پذیرفته شده و قرارداد مشارکت در ساخت نیز می‌تواند مصداقی از آن باشد (ص۳۲).
ابهام شرعی در قراردادهای مشارکت در ساخت از نظر آورده
مولف اشاره می‌کند که در منابع فقهی، برای آورده‌های طرفین در عقد شرکت ضوابطی مطرح شده که برخی از آنها در قرارداد مشارکت در ساخت رعایت نمی‌شود؛ از این‌رو بررسی این ضوابط اهمیت دارد (ص۳۲). یکی از این ضوابط، شرط مخلوط گشتن آورده‌هاست؛ اما فخار طوسی با استناد به عمومات، اطلاقات و برخی روایات، این شرط را لازم نمی‌داند و معتقد است که قرارداد مشارکت بدون مزج نیز صحیح است. وی با تکیه بر ادله‌ای چون «اوفوا بالعقود» و روایاتی که صرف توافق لفظی را کافی دانسته‌اند، صحت عقد شرکت بدون مزج را نتیجه می‌گیرد (ص۳۴).
یکی دیگر از ضوابط مطرح‌شده برای عقد شرکت، همسان بودن آورده‌هاست؛ اما نویسنده معتقد است که ملاک، مشتبه شدن اموال با یکدیگر است و این امر در مورد اموال غیرهمسان نیز ممکن است. تفاوت در قیمت یا وصف، حتی در اموال همسان نیز وجود دارد و مانعی برای تحقق شرکت نیست. همچنین، وجود فایده و امکان صدور اذن در اموال غیرهمسان نشان می‌دهد که همسان بودن آورده‌ها ضرورتی ندارد (ص۳۹).
ضابطه دیگر، ضرورت تحویل هم‌زمان آورده‌هاست؛ در حالی‌که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین آورده خود را ابتدا ارائه می‌دهد و پیمانکار آورده خود را به‌تدریج و در طول ساختوساز تکمیل می‌کند. در این باره فخار طوسی توضیح می‌دهد که با پذیرش عقد شرکت، می‌توان زمان و نحوه ارائه آورده‌ها را با توافق طرفین و درج شروط مشخص کرد. این امکان بر پایه قواعد عمومی قراردادها، مانند آنچه در عقد بیع نیز دیده می‌شود، قابل توجیه است (ص۴۱).
قرارداد پیمانکاری و سفارش ساخت
نویسنده یکی از رایج‌ترین قراردادها در ساختوساز آپارتمان‌ها را قرارداد سفارش ساخت و واگذاری احداث به پیمانکار معرفی می‌کند (ص۴۴). پرسش اصلی در این زمینه، موضوع و ماهیت پیمانکاری در چنین قراردادهایی است که به‌نظر نویسنده پنج احتمال برای آن قابل طرح است:
۱. مصالح ساختمانی: این احتمال را نویسنده رد می‌کند، زیرا مصالح موضوع معامله نیستند و خریدار قصد معامله مستقل نسبت به آنها ندارد (ص۴۷) ۲. ساختمان: در این تحلیل، کارفرما آپارتمان را با توصیفاتی که پیمانکار ارائه می‌دهد، به‌صورت کلی در ذمه خریداری می‌کند (ص۴۷) ۳. کار در قالب اجاره: موضوع پیمانکاری، عملیات اجرایی پیمانکار است، نقش کارفرما اجاره کننده و نقش پیمانکار اجیر می‌باشد و تفاوتی ندارد مصالح متعلق به چه کسی باشد؛ زیرا اصل، کار پیمانکار است (ص۴۹-۵۰) ۴. موضوعات مختلف: مطابق این احتمال، تعیین موضوع پیمانکاری وابسته به نحوه تنظیم قرارداد و وضعیت عقد است (ص۵۳) ۵. ساخت و تحویل کالا به‌عنوان عقد مستقل: این تحلیل، پیمانکاری را خارج از چارچوب بیع و اجاره و به‌عنوان عقدی مستقل بررسی می‌کند؛ دیدگاهی که در میان برخی فقهای معاصر طرفدارانی دارد (ص۵۶).
پیش فروش آپارتمان‌ها
در فصل سوم، نویسنده به بررسی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پرداخته و تفاوت آن با قراردادهای مشارکت و پیمانکاری را در ترکیب طرفین عقد می‌داند؛ در حالی‌که در این دو قرارداد، یکی مالک زمین و ساختمان و دیگری سازنده است، در پیش‌فروش، خریدارِ غیرمالک با سازنده طرف قرارداد است. به‌نظر وی، ماهیت اصلی این قرارداد، پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت است که در فقه با عنوان «سلف» یا «سلم» شناخته می‌شود و از عقود معین محسوب می‌گردد (ص۶۷).
تطبیق ضوابط پیش‌فروش در مورد پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت
نویسنده تأکید می‌کند که در پیش‌فروش آپارتمان‌هایی با مالکیت مشترک، اخذ اذن سایر شرکا ضروری است و این الزام در همه انواع شرکت‌ها یکسان است (ص۷۱). همچنین، شرط معلوم بودن مورد معامله از الزامات بیع سلف است؛ بنابراین، پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت زمانی با قواعد بیع سلف منطبق خواهد بود که فروشنده مشخصات کامل آپارتمان، مصالح مصرفی، تزیینات و سایر عوامل مؤثر در قیمت را به‌روشنی برای خریدار بیان کند. با تحقق این شرط، پیش‌فروش آپارتمان مطابق با قاعده فقهی صحت پیش‌فروش کالای دارای وصف قابل‌بیان خواهد بود (ص۷۴-۷۶).
همچنین از شرایط بیع سلف، دریافت فوری بهای کالا می‌باشد که از این شرط با عنوان «قبض ثمن در مجلس عقد البیع» یاد می‌کنند (ص۷۶). اما نویسنده معتقد است این شرط فاقد مستند روایی خاص بوده و دلایل فقها در اثبات آن، مبتنی بر اجتهاد شخصی و قابل نقد است. به‌ویژه با وجود روایاتی مانند روایت اسماعیل بن عمر، می‌توان صحت بیع سلف بدون قبض ثمن را پذیرفت. افزون بر این، فقها در مواردی نیز بیع سلف را با تعیین دین قبلی به‌عنوان ثمن، صحیح دانسته‌اند (ص۸۲-۸۳).
ضابطه و شرط دیگر در بیع سلف این است که مورد معامله باید کلی در ذمه باشد و فروش عین مشخص، مانند واحد خاصی از یک آپارتمان، با این ویژگی که عین، حاضر و آماده نیست بلکه در آینده ساخته و تحویل می‌شود در قالب این بیع جایز نمی‌باشد (ص۸۵-۸۶). اما مولف این شرط را ضروری نمی‌داند و معتقد است پیش‌فروش عین خاصی که هنگام عقد موجود نیست نیز صحیح است، به‌شرط آنکه طرفین نسبت به امکان تحویل در موعد مقرر ظن و اطمینان عرفی داشته باشند. روایاتی مانند روایت زراره از امام صادق (ع) نیز این دیدگاه را تأیید می‌کنند (ص۸۸-۸۹). مرحله ساخت آپارتمان
در بخش دوم کتاب، نویسنده به بررسی فقهی حقوق و تکالیف مرتبط با مرحله ساخت آپارتمان می‌پردازد و این مباحث را در قالب دو فصل مطرح می‌کند: ضوابط ساختوساز از نظر حقوق همسایگان و مراعات حقوق عمومی در در مرحله ساختوساز (ص۹۳).
ضوابط ساخت و ساز از نظر حقوق همسایگان
نویسنده در فصل اول به بررسی مزاحمت‌هایی که به ملک همسایه‌ها آسیبی وارد نمی‌سازد، اما موجبات سلب آسایش و آرامش ایشان را فراهم می‌آورد می‌پردازد و از این گونه اقدامات با عنوان «مزاحمت‌های غیر خسارتی» یاد می‌کند. ایجاد سر و صدا و آشغال ریختن در فضاهای عمومی مثل خیابان و کوچه و پیاده‌روها مهم‌‌ترین نمونه‌های این گونه مزاحمت‌ها هستند (ص۹۵).
نویسنده با استناد به منابع اسلامی، ممنوعیت مزاحمت‌های غیر خسارتی در ساختوساز را ضروری دانسته و رعایت آن را وظیفه متصدیان ساختوساز می‌داند. پیشنهاد او ایجاد کارگاه‌های بزرگ ساختمانی خارج از مناطق مسکونی برای انجام مراحل ساختوساز شهری است. در مواردی که برخی عملیات قابل انتقال به بیرون شهر نیست، باید با تدابیری مانند دیوارکشی، سقف‌های موقت و عایق صوتی، از ایجاد مزاحمت‌های غیرخسارتی جلوگیری شود. نویسنده معتقد است دسته‌ای از عملیات ساختمانی که انجام آن در کارگاه‌های بیرون‌شهری و نیز در داخل منطقه شهری بدون مزاحمت‌های غیر خسارتی ناممکن باشد، به حکم ضرورت مجاز است (ص۹۵-۹۶).
فخار طوسی معتقد است اگر این مزاحمت‌ها مصداق اضرار دانسته شود می‌توان با استناد به ادله «نفی ضرر» حکم به ممنوعیت این مزاحمت‌های غیر خسارتی کرد (ص۹۷). لکن در این زمینه برخی از فقها قائلند که تعارض ضرر به وجود می‌آید؛ زیرا از یک سو به حکم قاعده «نفی ضرر» تصرفات مضر ممنوع می‌باشد، و از سوی دیگر در صورت خودداری متصدیان ساخت و ساز از این گونه اقدامات خود ایشان متحمل ضرر و زیان می‌شوند. اما نویسنده با رد این مطلب بیان می‌کند که در این زمینه اصلی مسلم وجود دارد و آن اینکه هیچکس نمی‌تواند برای دفع ضرر از خویش به دیگری ضرر بزند (ص۱۰۴).
همچنین برخی با استناد به روایت «الناس مسلطون علی اموالهم» معتقدند مالک در تصرفات خود آزاد است و می‌تواند اقدام به ساخت مجتمع آپارتمانی کند، حتی اگر موجب مزاحمت شود. اما نویسنده با بررسی منابع فقهی، دیدگاه غالب فقها را حاکمیت قاعده «لا ضرر» بر این روایت می‌داند؛ همان‌گونه که در مواردی مانند خیار غبن نیز قاعده «لا ضرر» مقدم شمرده می‌شود (ص۱۰۷-۱۰۸).
حفظ امتیازات خانه‌های همسایه
نویسنده تأکید دارد که متصدیان ساختوساز موظف‌اند امتیازات منازل همسایه را رعایت کنند. از جمله، جلوگیری از اشراف ساختمان جدید به خانه‌های مجاور که با استناد به قاعده «لا ضرر» و روایاتی درباره ممنوعیت بنای مشرف قابل اثبات است (ص۱۰۹-۱۱۸). حفظ امنیت منازل اطراف نیز از ضوابط مهم است؛ چنانچه ساختوساز موجب کاهش ایمنی شود و مثلاً منجر به سرقت گردد، اقدامات متصدی مصداق «تسبیب» خواهد بود (ص۱۲۲-۱۲۳). همچنین، دسترسی آسان منازل مجاور به معبر عمومی باید حفظ شود که این الزام بر پایه احترام به حریم همسایگان استوار است (ص۱۲۴).
مراعات حقوق عمومی در مرحله ساختوساز
به باور مولف معابر از اموال عمومی است که مالکیت خصوصی بر آنها وجود ندارد. با این حال، خانه‌های مجاور در محدوده حریم خود نسبت به معبر حق اولویت دارند و می‌توانند در این فضا تصرفاتی داشته باشند، مشروط بر اینکه مزاحم عبور و مرور نشود. در مورد معابر بن‌بست، این فضاها متعلق به ساکنان خانه‌های واقع در آن‌هاست (ص۱۳۲). نویسنده بیان می‌کند نسبت به احداث بالکن، ایوان و پیش‌رفتگی در فضای معابر ضوابطی وجود دارد، معارض نداشتن و مخالفت نکردن همسایگان و رهگذران، نداشتن تاثیر منفی بر چشم‌انداز و نورگیری معابر عمومی، آسیب نرساندن به عبور و مرور، کسب اجازه از صاحبان منازل دیگر در معابر بن‌بست و توجه به عرض معبر از جمله این ضوابط است (ص ۱۳۹-۱۴۳).
همچنین نسبت به ساخت درب‌های ورودی ساختمان‌ها نیز ضوابطی در نظر گرفته می‌شود از جمله محدودیت عرض درب ورودی، ممنوعیت احداث درب جدید در معابر بن‌بست و ممنوعیت تغییر محل درب ورودی در معابر بن‌بست (ص۱۴۳-۱۴۶). نویسنده معتقد است نسبت به نصب تاسیسات منازل در معابر عمومی باید این موضوع را رعایت کرد که مسیر فاضلاب و پس‌آب منازل به سمت معابر عمومی گشوده نشود، چراکه موجب اخلال در عبور و مرور شده و افزون بر آن تاسیسات مزبور سبب آزار و زیان دیدن رهگذران می‌گردد (ص۱۴۶).
ضوابط ساخت و ساز از نظر مراعات قوانین و مقررات حکومتی
نویسنده معتقد است حکومت می‌تواند مقرراتی در حوزه ساختوساز مسکن وضع کرده و اجرای آن را برای همگان الزامی کند. این قوانین باید توسط نمایندگان منتخب شهروندان تصویب و با حمایت نهادهای دولتی اجرا شوند؛ کارشناسان متخصص نیز در فرآیند تدوین این مقررات نقش دارند (ص۱۴۹). از جمله ضوابط مهم، الزام به تحویل آپارتمان در موعد مقرر است که بر پایه اصل وفای به عهد، فارغ از نوع قرارداد (مشارکت، پیمانکاری یا پیش‌فروش)، در صورت تأخیر، پرداخت خسارت دیرکرد به خریدار را ایجاب می‌کند (ص۱۶۳-۱۶۴).
مرحله بعد از ساخت
نویسنده در بخش سوم کتاب به بررسی قراردادهایی می‌پردازد که پس از ساخته شدن مجتمع‌های آپارتمانی بین سازندگان و خریداران منعقد می‌شود، وی بیان می‌کند واگذاری آپارتمان معمولاً در قالب بیع صورت می‌پذیرد و گاها به دلایلی از برخی قالب‌های دیگر نیز استفاده می‌شود. بر این اساس مطالب این بخش در دو فصل تنظیم شده است: فروش آپارتمان‌های ساخته شده و سایر قراردادهای واگذاری آپارتمان‌های ساخته شده (ص۱۸۵).
فروش آپارتمان‌های ساخته شده
نویسنده فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده را دارای ویژگی‌هایی خاص می‌داند؛ از جمله واگذاری وام که در قالب‌های حواله، ضمانت و وکالت در تسویه قابل انجام است (ص۱۸۶-۱۸۷). در قالب حواله، مراجعه به منابع فقهی نشان می‌دهد که رضایت وام‌دهنده، تمکن مالی شخص ثالث یا همان قبول کننده حواله، و در صورت اعسار او، آگاهی بانک از وضعیت مالی وی الزامی است. همچنین، بدهکار بودن شخص ثالث به حواله‌دهنده پیش از قبول حواله شرط نیست (ص۱۸۷-۱۸۸).
در صورت استفاده از ضمانت، تمکن مالی شخص ثالث یعنی ضامن و در صورت اعسار وی آگاهی مضمون‌له یعنی بانک از وضعیت مالی او ضرورت دارد. همچنین ضمانت از میت صحیح بوده و نیازی نیست که وام دهنده یعنی بانک ضمانت شخص ثالث را بپذیرد (ص۱۹۱-۱۹۲). نویسنده بیان می‌کند چنانچه برای واگذاری وام از وکالت استفاده شود؛ وکالت را به عنوان شرط در ضمن یک عقد لازم قرار می‌دهند تا قطعیت پیدا کرده و نسبت به پرداخت وام توسط خریدار و عدم مسئولیت فروشنده در آینده تضمین فراهم شود (ص۱۹۳).
سایر قراردادهای واگذاری آپارتمان‌های ساخته شده
در فصل دوم، نگارنده کتاب به بررسی سایر قراردادهای واگذاری آپارتمان‌های ساخته‌شده می‌پردازد، از جمله واگذاری به‌صورت وکالتی و مصالحه‌ای (ص۱۹۶).
زندگی در آپارتمان
مولف در بخش چهارم کتاب، با اشاره به تفاوت‌های زندگی آپارتمانی با خانه‌های ویلایی، به بررسی ویژگی‌های خاص آن می‌پردازد. مطالب این بخش در دو فصل تنظیم شده: فصل اول درباره مالکیت مشاع در آپارتمان‌ها و فصل دوم درباره تعهدات ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی می‌باشد (ص۲۱۱).
مالکیت مشاع در آپارتمان‌ها
در فصل اول، نویسنده توضیح می‌دهد که در آپارتمان‌ها، علاوه بر بخش‌های اختصاصی، قسمت‌هایی مانند زمین، پله‌ها، پاگردها، تأسیسات، پشت‌بام و حیاط به‌صورت مشاع در مالکیت همه ساکنان قرار دارد (ص۲۱۲). وی مالکیت مشاع را مبتنی بر محورهایی چون وجود مال معین بالذات، تعدد مالک‌ها، مفروز نبودن سهم‌ها و تعلق درصدی مالکیت به تمام اجزای مال می‌داند (ص۲۱۳). به باور فخار طوسی سبب پیدایش مالکیت مشاع مبتنی بر دو قید است: ۱. احاطه شدن به وسیله چند ملک اختصاصی ۲. انطباق حریم هر یک از این املاک اختصاصی بر قسمتی از فضای مورد نظر (ص۲۲۵).
فضاهای مشاع داخل مجتمع‌های آپارتمانی
نویسنده با استناد به ضابطه پیدایش مالکیت مشاع، معتقد است قسمت‌های داخلی هر طبقه، در مالکیت مشاع ساکنان همان طبقه قرار دارد و دیگران تنها حق عبور و ارتفاق دارند؛ زیرا این فضاها در حریم املاک اختصاصی همان طبقه احاطه گردیده و دلیلی برای مالکیت مشاع سایرین وجود ندارد (ص۲۳۰).
نویسنده معتقد است مالک طبقه آخر، مالک پشت‌بام نیز هست، زیرا تنها املاک همان طبقه آن را احاطه کرده‌اند و ساکنان طبقات دیگر صرفاً از حق ارتفاق و عبور برای دسترسی به تأسیسات برخوردارند. درباره حیاط نیز، اگر در زمان واگذاری، انتقال آن به‌صورت مشاع لحاظ شده باشد، مالکیت آن میان همه واحدها مشترک است؛ اما در غیر این صورت، تنها ساکنان طبقه همکف که املاکشان حیاط را احاطه کرده‌اند، مالک مشاع آن محسوب می‌شوند (ص۲۳۱).
تعهدات ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی
به باور مولف عاملی که برای پیدایش مالکیت مشاع بیان شد، ضابطه‌ای روشن نسبت به تعهداتی است که ساکنان طبقات مختلف مجتمع‌های آپارتمانی دارند؛ لذا تامین آنچه برای عبور و دسترسی ساکنان طبقات بالا مورد نیاز می‌باشد، مثل آسانسور، بر عهده خود ایشان است و ساکنان طبقات پایین تعهدی نسبت به آن ندارند. همچنین مالکان آپارتمان‌های هر طبقه در قبال هزینه‌های نگهداری و تعمیر تاسیسات آن طبقه مثل لوله‌های آب، گاز، فاضلاب، کابل‌های برق و تلفن مسئولیت دارند (ص۲۳۶-۲۳۷).