چالشهای قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک (کتاب)
*چکیده
| چالشهای قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک (کتاب) | |
|---|---|
 | |
| اطلاعات کتاب | |
| نویسنده | محمود اکبری |
| موضوع | فقه بانکداری اسلامی |
| سبک | تحلیلی |
| زبان | فارسی |
| تعداد جلد | ۱ |
| تعداد صفحات | ۲۲۶ |
| اطلاعات نشر | |
| ناشر | دانشگاه امام صادق(ع) |
| محل نشر | تهران |
| تاریخ نشر | ۱۳۹۹ش |
| نوبت چاپ | اول |
چالشهای قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک، پژوهشی در حوزه بانکداری اسلامی است که به طور ویژه وضعیت موجود، چالشها و مشکلات فقهی و حقوقی قراردادهای اجاره به شرط تملیک را بررسی میکند. در قراردادهای اجاره به شرط تملیک، بانک پس از تهیه کالا یا دارایی مورد نیاز متقاضی، آن را به صورت اجاره در اختیار وی قرار میدهد و در پایان مدت قرارداد، در صورت انجام تعهدات، مالکیت کالا به مستأجر منتقل میشود. محمود اکبری، نویسنده کتاب، در پژوهش خود سازِکار اجرایی این نوع از قراردادها را، از مرحله درخواست متقاضی تا انتقال مالکیت، تشریح و ماهیت فقهی و حقوقی آن را تحلیل میکند.
به نوشته اکبری، ابهام در ماهیت حقوقی و فقهی و تطابق کامل نداشتن با عقود سنتی فقهی و حقوقی از جمله چالشهای اصلی این قراردادها هستند. همچنین شرط تملیک و آثار حقوقی آن موضوعی است که در عمل با مشکلات و پیچیدگیهایی همراه است. نویسنده با بهرهگیری از منابع فقهی، حقوقی و تاریخی، راهکارهایی برای رفع مشکلات فقهی و حقوقی ارائه میدهد.
معرفی اجمالی و ساختار
کتاب چالشهای قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک، نوشته محمود اکبری، پژوهشی در حوزه بانکداری اسلامی است که قرارداد اجاره به شرط تملیک، از قراردادهای پرکاربرد بانکداری بدون ربا در ایران را بررسی میکند. این اثر را انتشارات دانشگاه امام صادق (ع) در ۲۳۰ صفحه منتشر کرده است و مخاطبان اصلی آن دانشجویان، طلاب و پژوهشگران حوزه حقوق خصوصی و فقه اقتصادی هستند.
هدف نویسنده علاوه بر شرح وضعیت موجود این نوع قراردادها در نظام بانکداری بدون ربا، بررسی چالشهای فقهی، حقوقی و عملی این نوع قراردادها و ارائه راهکارهایی فقهی و حقوقی برای رفع این مشکلات است. این اثر با رویکردی میانرشتهای و با بهرهگیری از منابع فقهی، حقوقی و تاریخی، قرارداد اجاره به شرط تملیک را تحلیل میکند.
این کتاب در سه فصل تنظیم شده و با استناد به مواد قانونی و دیدگاه فقها، زوایای مختلف موضوع اجاره به شرط تملیک را بررسی کرده است.
- در فصل اول نویسنده ضمن تعریف مفهوم عقد اجاره به شرط تملیک، این موضوع را در کشورهای عربی و در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بررسی میکند. سپس به دیدگاههای مختلف درباره این نوع قرارداد و در نهایت به مبانی و قواعد مورد استناد برای تبیین آن، از جمله قاعده عدالت، اصالة الصحة و اصالة اللزوم اشاره میکند (ص۱۵-۷۸).
- فصل دوم به بررسی احکام و آثار عقد اجاره به شرط تملیک اختصاص دارد که شامل بیان ارکان این نوع عقد و شرایط انحلال آن میشود (ص۷۹-۱۰۸).
- فصل سوم درباره چالشهای اجاره به شرط تملیک در بانکداری بدون ربا است. در این فصل چالشهای مرتبط با ماهیت این نوع عقود، چالشها درباره متن قرارداد و موارد خلأ قانونی متن عقد مطرح شدهاند (ص۱۰۹-۱۸۱).
- در نهایت کتاب با ارائه نتیجهگیری و دو پیوست پایان مییابد (ص۱۸۳-۲۰۸).
مفهومشناسی و دیدگاهها درباره اجاره به شرط تملیک
نویسنده، قرارداد اجاره به شرط تملیک را از عقود بانکداری بدون ربا در بخش تخصیص منابع معرفی کرده که طی آن، بانک دارایی یا کالای بادوام مورد نیاز متقاضی را خریداری میکند یا پول آن را در اختیار متقاضی قرار میدهد تا به وکالت از طرف بانک دارایی را تهیه کند. سپس بانک این دارایی را به صورت اجاره و در ازای اجارهبها به متقاضی تحویل میدهد و در پایان مدت قرارداد، مالکیت دارایی به مستأجر منتقل میشود. نویسنده ابتدا تعریف عقد اجاره و مشروعیت آن را مطرح میکند. به نوشته او، عقد اجاره از نظر فقهی یعنی «تملیک منفعت در مقابل عوض». اکبری معتقد است اجاره از نظر حکم تکلیفی و وضعی، یکی از عقود مشروع و جایز است و برای اثبات این مدعا به عمومات برخی از آیاتی که فقها نیز به آنها متمسک شدهاند تمسک کرده است، از جمله ۲۷ سوره قصص، آیه ۶ سوره طلاق و آیه ۷۷ سوره کهف (ص۱۵-۱۷).
نویسنده با توجه به قوانین کشورهای مختلف درباره ماهیت این نوع قرارداد، تأکید میکند که بسته به توافق طرفین یا قوانین کشورها، عقد منعقدشده ممکن است اجاره، بیع یا اجاره همراه با وعده بیع باشد (ص۱۷-۲۲). اکبری همچنین به دیدگاههای مختلف درباره ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک اشاره میکند که عبارتاند از: اجاره، بیع، عقد مرکب و عقد مستقل. او با نقد دیدگاههای مختلف و با توجه به مستندات، در نهایت بر این باور است که قانونگذار معنای اجاره را در ماهیت این نوع قرارداد پذیرفته و دیگر دیدگاهها پذیرفتنی نیستند (ص۲۲-۳۸ و ۷۶).
مبانی و قواعد درباره ماهیت اجاره به شرط تملیک
نویسنده برای تبیین فقهی ماهیت و احکام و آثار و چالشهای اجرایی شدن قرارداد اجاره به شرط تملیک در نظام بانکداری، ابتدا با تمسک به منابع قرآنی، روایی، فقهی و لغوی، پنج قاعده و مبنای مورد نیاز در این پژوهش را تحلیل میکند (ص۳۸-۳۹).
قاعده عدالت
نویسنده ضمن تقسیم قواعد فقهی از جهت منبع و سند به دو دسته «منصوص» و «اصطیادی»، بر این باور است که قاعده عدالت، قاعدهای اصطیادی است. وی معتقد است منابع فقهی آنگونه که باید به این قاعده توجه نکردهاند و عمدتاً آن را مربوط به امور فردی دانستهاند، مانند عدالت در قالب یکی از صفات قاضی، شاهد و امام جماعت. نویسنده تأکید دارد منظور از قاعده عدالت در این پژوهش معنای مصطلح فقهی آن نیست، بلکه نقش محوری آن به عنوان ضابطه و معیاری برای سنجش فتوا و استنباط حکم شرعی است. نگارنده با استناد به آیات، روایات و عرف در پی استنباط قاعده عدالت است. به اعتقاد او، در موضوعاتی که شرع ساکت است یا ادله نقلی ضعیف هستند، میتوان برای کشف نظر شارع به عرف یا بنای عقلا تمسک کرد (ص۳۹- ۴۴).
المؤمنون عند شروطهم
طبق قاعده المؤمنون عند شروطهم، هر کسی انجام کاری را بپذیرد ملزم به انجام آن است. نویسنده با استناد به دیدگاه فقها، شروط ضمن عقد را به سه دسته شرط صفت، شرط فعل و شرط نتیجه تقسیم میکند. بر اساس نظر او، شرط ضمن عقد زمانی صحیح و لازم الوفا است که مخالف شرع و متضمن بطلان عقد نباشد (ص۴۴-۵۸).
تبعیت عقد از قصد
نویسنده در بررسی قاعده تبعیت عقد از قصد، دو معنای مختلف برای آن بیان میکند. از نظر او، ملاک در اراده و قصد در این قاعده همان اراده ظاهری و استعمالی است. نویسنده در ادامه با ارائه دلایل و مدارک این قاعده، از جمله روایات، سیره عقلا و اجماع، این قاعده را تحلیل میکند (ص۵۸-۶۴). او بر این باور است که در فقه سه معنا برای قصد مطرح شده است: قصد به معنای اراده، قصد به عنوان علت غایی و قصد به معنای انشا. نگارنده معتقد است که مراد از تبعیت عقد از قصد این است که عقد تابع انشای طرفین قرارداد است؛ یعنی همان اراده ظاهری و استعمالی آنان (ص۶۴-۶۷).
اصل صحت
به نوشته نگارنده، اصل صحت از قواعد فقهی است که بر حمل فعل غیر بر صحت هنگام شک در صحت یا فساد آن دلالت دارد. به باور او، اجرای این قاعده تأثیر مهمی در صحت عقود عرفی دارد؛ زیرا گاه قراردادی در فقه اسلامی عنوان خاصی ندارد و با این قاعده بر صحت آن حکم میشود و همچنین این قاعده، با توسعه، بر عقود مستحدث نیز حمل میشود (ص۶۷-۷۵).
اصل لزوم
نویسنده در بیان قاعده اصل لزوم فقط به تعریف آن اکتفا کرده است. به نوشته او، لزوم در این قاعده در برابر جواز است و مقصود این است که وقتی عقد واقع شد، هیچ کدام از طرفین نمیتواند بدون دلیل آن را باطل کند. وی با تمسک به دیدگاه شهید اول، عقود را از نظر لزوم و جایز بودن به سه دسته تقسیم میکند:
- دسته اول: عقود لازمالطرفین که هیچ یک از طرفین بدون دلیل نمیتواند معامله را فسخ کند، مانند عقد نکاح؛
- دسته دوم: عقود جایزالطرفین که هر یک از طرفین میتواند بدون دلیل معامله را فسخ کند؛
- دسته سوم: عقودی که از یک طرف جایز و از طرف دیگر لازم هستند، مانند رهن خانه (ص۷۵-۷۶).
احکام و آثار عقد اجاره به شرط تملیک
در این فصل، نویسنده دو موضوع مهم در باب عقد اجاره را تحلیل میکند: ارکان عقد اجاره و شرایط و انحلال آن. سه رکن اصلی عقد اجاره عبارتاند از: عقد، متعاقدین و موضوع اجاره. نگارنده معتقد است از آنجا که عقد اجاره به شرط تملیک از عقودی است که منجر به تصرف در دو حق میشود، نیازمند ایجاب و قبول است. وی در ادامه با استناد به دیدگاه فقها، تحقق عقد را منوط به دو شرط «قصد» و «انشا» میداند. همچنین تأکید میکند که شروط ضمن عقد به معنای تعلیق عقد نیستند، بلکه تعلیق وفای به عقد بر حصول شرط یا وصف محسوب میشوند (ص۷۹-۸۱).
رکن دوم تحقق عقد، متعاقدین است، یعنی موجر و مستأجر که هر یک شرایط خاص خود را دارد. نویسنده با استناد به دیدگاه فقها، این شرایط را بررسی و تحلیل کرده و به شبهاتی در این زمینه پاسخ داده است؛ از جمله شبهه مالکیت بانکها. آیا بانکها، به دلیل شخصیت حقوقی، امکان مالک شدن دارند تا بتوانند با اجاره به شرط تملیک مالی را به مستأجر منتقل کنند؟ او در پاسخ این شبهه با اشاره به مواردی مانند مالکیت دولت بر انفال، مسجد بر موقوفات و فقیر بر زکات معتقد است که اشخاص حقوقی نیز میتوانند مالک باشند (ص۸۱-۸۵). در اجاره به شرط تملیک مستأجر نیز تکالیفی دارد، از جمله پرداخت بهموقع حق الاجاره، تعدی و تفریط نکردن و تغییر ندادن مصرف مورد اجاره (ص۸۵-۸۸).
از نظر نویسنده، فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک یا با موارد قانونی صورت میگیرد مانند تخلف وصف یا با موارد قراردادی مانند درج حق فسخ در قرارداد به دلیل تأخیر در پرداخت اقساط. این قرارداد با اتمام اقساط خاتمه مییابد و عین موجره به مستأجر منتقل میشود (ص۱۰۸).
چالشهای اجاره به شرط تملیک در بانکداری بدون ربا جمهوری اسلامی ایران
نویسنده چالشهای قرارداد اجاره به شرط تملیک را ذیل سه عنوان بررسی کرده و با تمسک به مواد قانونی و نظرات فقها، به آنها پاسخ داده است.
چالشهای ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک
نویسنده با اشاره به اینکه این نوع قرارداد ماهیت اجاره دارد برخی از چالشهای مرتبط با ماهیت آن را بیان و پاسخ داده است.
- نقض قاعده العقود تابعه للقصود و اشکال صوری شدن قرارداد
به نوشته نویسنده، ممکن است شبهه شود که اگرچه قانونگذار این قرارداد را با عنوان اجاره تنظیم کرده است، در حقیقت، طرفین معامله قصد فروش کالا را دارند و قرارداد اجاره پوششی برای تقسیط قیمت و وثیقه گرفتن مبیع است؛ بنابراین نیت واقعی متعاملین اجاره نیست، بلکه هدف اصلیاش تملیک ضمن عقد است که به نقض قاعده العقود تابعة للقصود منجر میشود. او در پاسخ اشاره میکند که عقد تابع انشای قرارداد طرفین، یعنی همان اراده ظاهری و استعمالی، است. او به دو بحث در این نوع عقود اشاره میکند: هدف معامله و قصد معامله. به نوشته او، در این قرارداد ما یک قصد معامله داریم که همان اراده استعمالی است و یک هدف و غایت که همان تملیک است؛ بر این اساس، قاعده العقود تابعة للقصود نقض نمیشود (ص۱۱۰-۱۱۲).
- حیلهای برای اخذ سود (ربا)
به نوشته نویسنده، ممکن است شبهه شود که این قرارداد نوعی ترفند برای اخذ سود و دور زدن ممنوعیت ربا است، زیرا موجر (بانک) قصد اعطای اعتبار و تسهیلات دارد و مستأجر نیز به دنبال دریافت وام است؛ بنابراین طرفین قصد اجاره به معنای سنتی آن را ندارند. همچنین از دیدگاه برخی فقها و متفکران، این شیوه مساوی با قرض ربوی به شرط سود است که شرعاً قابل قبول نیست. نویسنده در پاسخ به این اشکال مینویسد که بانکها از این عقد استفاده اعتباری میکنند و این استفاده دلیل نمیشود که ماهیت عقد اجاره نباشد. نکته دیگر اینکه عقد در این موارد تابع قصد انشایی استعمالی است (ص۱۱۲–۱۱۳).
- ابهام در نوع شرط مندرج در قرارداد اجاره به شرط تملیک
چالش دیگری که نویسنده به آن اشاره میکند، ابهام در شرط تملیکی است که در قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران درج شده است؛ زیرا روشن نیست شرط مذکور از نوع شرط نتیجه است یا شرط فعل. به نوشته او، مطابق ظاهر آییننامه، شرط مورد بحث، شرط نتیجه است؛ با این حال، اگر این تملیک صرفاً با تحقق شرط و بدون سبب مستقل واقع شود، قرارداد باطل خواهد بود. نگارنده این ابهام را قابل رفع میداند به این صورت که قانونگذار متن قرارداد را اصلاح و نوع شرط را هم مشخص کند (ص۱۱۳–۱۱۶).
- ابهام در نوع شرط تملیک مبیع
پرسش مهم دیگری که نویسنده مطرح میکند این است که در صورت اتخاذ شرط فعل تملیک، موجر با کدامیک از عقود تملیکی میتواند عین مستأجره را به ملکیت مستأجر درآورد؟ چون عقود تملیکی متعددی وجود دارند و مشخص نیست دقیقاً کدام عقد منظور است. نویسنده این موضوع را با استناد به آرای برخی از فقها تحلیل کرده است. وی معتقد است که موضوع اجاره در این قرارداد میتواند با چند حالت فرض شود، از جمله اجاره به شرط تملیک از طریق هبه یا صلح بلاعوض یا بیع (ص۱۱۶–۱۲۰).
چالشهای متن قرارداد اجاره به شرط تملیک میان بانک و مشتری
نویسنده با توجه به مواد و تبصرههای قانونی، نُه چالش اصلی در قرارداد اجاره به شرط تملیک میان بانک و مشتری را بررسی و تحلیل کرده است. این مطالعه با مرور کلی فرایند، شرایط، مدت و کارکرد این قرارداد در نظام بانکی آغاز میشود، سپس تحلیلی انتقادی از بندها و مواد کلیدی قرارداد ارائه میدهد (ص۱۲۰-۱۲۲). نویسنده تأکید میکند که برخی مفاد قرارداد هم از نظر فقهی و هم از لحاظ اخلاقی و عدالت قابل تأملاند و نیاز به بازنگری دارند.
- تعجیل ثمن (تبصره ۲ ماده ۴): الزام مستأجر به پرداخت زودهنگام ثمن یا اجاره که از دیدگاه عدالت عقد و قواعد فقهی محل تأمل است (ص۱۲۷-۱۳۲)؛
- اسقاط کلیه خیارات (ماده ۵): حذف تمام اختیارات قانونی و قراردادی برای فسخ قرارداد که ممکن است با اصول شرعی و حقوقی مغایرت داشته باشد (ص۱۳۲-۱۳۶)؛
- تعهدات مستأجر (ماده ۷): شرایط و حدود مسئولیتهای مستأجر که به باور نویسنده برخی الزامات اضافی و غیرمنصفانه را متوجه مستأجر میکند (ص۱۳۶- ۱۴۰)؛
- ضمان مستأجر: مطالبه ضمانتهای ویژه یا بیضابطه از مستأجر که بار حقوقی و اخلاقی قرارداد را سنگینتر میکند (ص۱۴۱-۱۴۸)؛
- جریمه دیرکرد (ماده ۱۰): تعیین جریمه برای تأخیر در پرداخت که هم از منظر فقهی و هم عدالت قراردادی با چالش مواجه است (ص۱۴۹- ۱۵۶)؛
- ابهام نوع شرط تملیک (ماده ۱۱): شفاف نبودن نحوه تملیک مورد اجاره و شرایط انتقال مالکیت (ص۱۵۷)؛
- حکم فسخ و انحلال قرارداد (ماده ۱۶): تبیین ناصحیح یا ناقص از حق فسخ یا شرایط انحلال قرارداد برای هر یک از طرفین (ص۱۵۸- ۱۶۷)؛
- نقض قاعده عدل و انصاف (ماده ۱۵): وجود مصادیقی از ترجیح ناعادلانه یک طرف بر طرف دیگر که مغایر با اصول انصاف و عدالت اسلامی است (ص۱۶۵)؛
- سلب هرگونه اعتراض در محاکم قضایی (ماده ۲۶): سلب مطلق حق اعتراض یا مراجعه به دادگاهها که خلاف اصول مسلم حقوقی و عدالت قضایی است (ص۱۶۶).
نویسنده ذیل هر یک از این محورها، با استناد به نظرات فقها و برخی مواد قانونی، مسئله را واکاوی میکند:
- نویسنده نشان میدهد که بعضی مواد نهتنها از نظر فقهی، بلکه در انطباق با اخلاق حرفهای و قاعده عدالت مشکل دارند.
- نویسنده بر این باور است که افزون بر اشکالات فقهی، برخی مفاد با اهداف و فلسفه قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز سازگاری ندارند.
- وی تأکید میکند که بازنگری و اصلاح این مواد میتواند به برقراری تعادل و ارتقای شفافیت حقوقی قرارداد منجر شود.
به طور خلاصه، متن قرارداد اجاره به شرط تملیک در برخی مواد خود با چالشهای قابل توجهی از منظر فقهی، حقوقی و اخلاقی روبهرو است. نویسنده بر لزوم بازنگری، اصلاح و ارتقای این مواد، بهویژه از حیث عدالت و انطباق با اصول شرعی، تأکید دارد تا ضمن تأمین منافع هر دو طرف، مبانی عدالت و انصاف در قرارداد رعایت شود.
موارد خلا قانونی قرارداد اجاره به شرط تملیک
نویسنده بر این باور است که در قانون بانکی، خلاهای قانونی مهمی درباره این عقد وجود دارد که بایستی وضعیت و تکلیف آنها مشخص شود. از منظر اکبری، با توجه به گسترش استفاده قرارداد اجاره به شرط تملیک در معاملات بانکی، موسسات و شرکتها، ضرورت دارد مسئولان ابعاد فقهی و حقوقی این قرارداد را بهصورت دقیق تعیین و تصویب نمایند. در این بخش، سه مورد از خلاهای قانونی برجسته مورد بررسی قرار گرفته است.
- حکم نمائات عین مستاجره بعد از پایان اقساط تا زمان تملیک عین
نویسنده با استناد به دیدگاه فقها، ضمن تقسیم نمائات به منفصل و متصل، به بررسی وضعیت حقوقی منافع حاصل از مورد اجاره پس از پایان اقساط تا زمان انتقال رسمی مالکیت میپردازد (ص ۱۶۸ و ۱۶۹). این مسأله اهمیت دارد زیرا در این بازه زمانی مالکیت رسمی به مستاجر منتقل نشده و محل اختلاف است که منافع چگونه متعلق میشود.
- امتناع مستاجر از تملیک بعد از پایان اقساط
در این قسمت، مسئله حقوقی مربوط به امتناع مستاجر از دریافت سند مالکیت و انجام انتقال رسمی پس از کامل شدن پرداخت اقساط مورد بررسی قرار میگیرد (ص ۱۶۹-۱۷۱). نویسنده به این خلا قانونی اشاره دارد که در نبود مقررات صریح، تکلیف موجر و مستاجر و شیوه الزام آنها به انجام انتقال رسمی یا رفع مشکل، به صورت واضح تعیین نشده است.
- بیع عین به صورت بیع به شرط اجاره به شرط تملیک
این مورد به ترکیب عقد بیع با شرط اجاره به شرط تملیک و ابهامات ناشی از آن پرداخته است (ص ۱۷۱- ۱۷۴). در واقع، وضعیتی که عین ابتدا به صورت بیع فروخته شود و شرط میگردد که مالکیت نهایی پس از طی دوره اجاره به مستاجر منتقل شود، از نظر قانونی و فقهی مبهم است و قانون مدنی یا مقررات بانکی درباره آن نص روشنی ندارد.
نویسنده در این موارد، خلاهای قانونی را از مهمترین نواقص در قراردادهای اجاره به شرط تملیک میداند که موجب اختلافات حقوقی و ابهامات در اجرای قراردادها شده و تأکید میکند که اصلاح و تصریح قانونی در این زمینه بسیار ضروری است. این مسئله نه تنها به رفع مشکلات حقوقی کمک میکند، بلکه بستر اجرایی قراردادها را شفافتر و امکان تحقق مالکیت نهایی را تسهیل مینماید.