فقه معاصر:پیش‌نویس چالش‌های قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک (کتاب)
ابراهیم صالحی حاجی‌آبادی
- چکیده
کتاب «چالش‌های قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک»، یکی از آثار تخصصی و نسبتاً تازه در حوزه حقوق بانکی و بانکداری اسلامی است که به طور ویژه به بررسی وضعیت موجود، چالش‌ها و مشکلات فقهی و حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌پردازد. نویسنده در این کتاب به بررسی یکی از قراردادهای پرکاربرد و در عین حال پیچیده در نظام بانکداری ایران می‌پردازد. در این قرارداد، بانک پس از تهیه کالا یا دارایی مورد نیاز متقاضی، آن را به صورت اجاره در اختیار وی قرار می‌دهد و در پایان مدت قرارداد، در صورت انجام تعهدات، مالکیت کالا به مستأجر منتقل می‌شود.
نویسنده کتاب به تشریح سازوکار اجرایی این قرارداد از مرحله درخواست متقاضی تا انتقال مالکیت می‌پردازد و سپس به تحلیل دقیق ماهیت فقهی و حقوقی آن می‌پردازد. از جمله چالش‌های اصلی این قرارداد، ابهام در ماهیت حقوقی و فقهی آن و عدم تطابق کامل با عقود سنتی فقهی و حقوقی است. همچنین، شرط تملیک و آثار حقوقی آن در عمل، موضوعی است که با مشکلات و پیچیدگی‌هایی مواجه است.
نویسنده با بهره‌گیری از منابع فقهی، حقوقی و تاریخی، به بررسی جامع این قرارداد و چالش‌های آن می‌پردازد و در نهایت راهکارهایی برای رفع مشکلات فقهی و حقوقی ارائه می‌دهد. این اثر منبعی مفید برای پژوهشگران و فعالان حوزه بانکداری اسلامی است که به دنبال درک عمیق‌تر و علمی‌تر از قرارداد اجاره به شرط تملیک و چالش‌های آن هستند.
ساختار و محتوای کتاب
کتاب «چالش‌های قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک» نوشته محمود اکبری، پژوهشی تخصصی و کاربردی است که به بررسی دقیق و جامع یکی از پرکاربردترین قراردادهای بانکداری بدون ربا در ایران می‌پردازد. این اثر در ۲۳۰ صفحه و توسط انتشارات دانشگاه امام صادق (ع) منتشر شده است و مخاطبان اصلی آن دانشجویان، طلاب و پژوهشگران حوزه حقوق خصوصی و فقه اقتصادی می‌باشند.
کتاب با معرفی کلی قرارداد «اجاره به شرط تملیک» آغاز می‌شود؛ قراردادی که در آن بانک دارایی یا کالای بادوام مورد نیاز متقاضی را خریداری می‌کند یا پول آن را در اختیار متقاضی قرار می‌دهد تا به وکالت از طرف بانک دارایی را تهیه نماید. سپس بانک این دارایی را به صورت اجاره به متقاضی تسهیلات می‌دهد و اجاره‌بها دریافت می‌کند. در پایان مدت قرارداد، مالکیت دارایی به مستأجر منتقل می‌شود.
ویژگی اصلی کتاب در این است که علاوه بر شرح وضعیت موجود قرارداد در نظام بانکداری بدون ربا، به صورت جامع و تحلیلی به چالش‌های فقهی، حقوقی و عملی این قرارداد می‌پردازد و با رویکردی علمی و مستند، راهکارهایی فقهی و حقوقی برای رفع این مشکلات ارائه می‌دهد. برخلاف برخی کتب که صرفاً به شرح قرارداد یا مباحث حقوقی سطحی می‌پردازند، این اثر با رویکردی میان‌رشته‌ای و با بهره‌گیری از منابع فقهی، حقوقی و تاریخی، به تحلیل دقیق‌تر و عمیق‌تر قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌پردازد.
این کتاب از جمله نخستین و کامل‌ترین آثار تخصصی است که به طور مستقل و جامع به «چالش‌های قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک» پرداخته است و در این زمینه جایگاه برجسته‌ای دارد. هر چند پیش از این، مطالب پراکنده‌ای در مقالات و کتب حقوقی و فقهی درباره اجاره به شرط تملیک وجود داشت، اما کتاب اکبری یکی از معدود منابعی است که به صورت یکجا و با رویکرد تحلیلی و تطبیقی به این موضوع پرداخته است. بنابراین می‌توان گفت این کتاب در زمینه بررسی چالش‌های قرارداد اجاره به شرط تملیک، از آثار پیشرو و مرجع به شمار می‌رود و در میان کتاب‌های منتشر شده در حوزه بانکداری بدون ربا، جایگاه ویژه‌ای دارد. این کتاب در سه فصل تنظیم و با استناد به مواد قانونی و دیدگاه فقها، به بررسی زوایای مختلف این موضوع پرداخته است.
نویسنده در فصل اول کتاب به معرفی کلی قرارداد اجاره به شرط تملیک در نظام بانکداری بدون ربا می‌پردازد و ضمن تعریف عقد و مشروعیت عقد اجاره، معتقد است عقد اجاره از نظر فقهی یعنی حقیقت اجاره «تملیک منفعت در مقابل عوض» است. اکبری معتقد است اجاره از نظر حکم تکلیفی و وضعی، یکی از عقود مشروع و جایز است و نویسنده برای اثبات این مدعا، به عمومات شماری از آیات که مورد تمسک فقها نیز قرار گرفته تمسک جسته است، آیاتی همچون (قصص/ ۲۶ و ۲۷، طلاق/۶؛ کهف/۷۷ و ...) ( ص۱۵- ۱۷).
اکبری در ادامه ضمن بیان تعریف عقد اجاره به شرط تملیک از منظر کشورهای عربی و در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، در نهایت و با توجه به مطالبی که در تعریف این عقد در قوانین مختلف کشورها بیان شده، بر این باور تاکید می کند: بسته به توافق طرفین یا قوانین کشورهای مختلف، عقد منعقد شده ممکن است اجاره، بیع، اجاره توام با وعده به بیع و ... باشد ( ص۱۷- ۲۲) و در نهایت تعریف فقهی عقد اجاره را اینگونه بیان می کند: حقیقت اجاره «تملیک منفعت در مقابل عوض» است ( ص۷۶).
دیدگاه ها، مبانی و قواعد در باره ماهیت اجاره به شرط تملیک
اکبری در بیان اینکه ماهیت قرار داد «اجاره به شرط تملیک» دیدگاه های متفاوتی را بیان کرده و معتقد است با توجه به تعاریف مختلف عقد اجاره به شرط تملیک، صاحب نظران ماهیت یکسانی برای برای این عقد قائل نیستند و برخی تعاریف و دیدگاه های مختلف در مورد ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک، عبارتند از اجاره، بیع، عقد مرکب و عقد مستقل. سپس نویسنده ضمن بیان و نقد دیدگاه های متفاوت در مورد ماهیت قرار داد، در نهایت و با توجه به برخی مستندات بر این باور است: قانون گذار معنای اجاره در ماهیت این قرار داد را پذیرفته است و سایر دیدگاه ها مورد نقد واقع شده اند ( ص۲۲- ۳۸ و نیز ص۷۶).
نویسنده بر این باور است چون رویکرد این تحقیق بررسی مبنایی و فقهی قرار داد اجاره به شرط تملیک و تبیین چالش های فقهی ماهیت و احکام و آثار و چالش های اجرایی شدن این قرار داد در نظام بانکداری است، لذا باید مبانی و قواعد کلی این قرارداد مورد بررسی قرار گیرد و در همین رابطه پنج قاعده را با تمسک به منابع قرآنی، روایی، فقهی و لغوی مورد بررسی و تحلیل قرار داده است ( ص۳۸ و ۳۹).
«قاعده عدالت» نویسنده ضمن تقسیم قواعد فقهی از جهت منبع و سند به دو دسته «منصوص» و «اصطیادی»، بر این باور است که قاعده عدالت، قاعده‌ای اصطیادی است. وی معتقد است این قاعده در منابع فقهی آن‌گونه که باید مورد توجه قرار نگرفته و عمدتاً مربوط به امور فردی است؛ مانند عدالت به عنوان یکی از صفات قاضی، شاهد و امام جماعت. نویسنده تأکید دارد منظور از قاعده عدالت، معنای مصطلح فقهی آن نیست، بلکه مقصود، نقش محوری این قاعده به عنوان ضابطه و معیاری برای استنباط است. اکبری نیز بر این باور است که قاعده عدل از امور ضروری و بدیهی دین اسلام است. نویسنده ضمن استناد به آیات، روایات، عقل و عرف بر آن تأکید کرده‌اند ( ص۳۹- ۴۴).
«المومنون عند شروطهم» این قاعده بیانگر آن است که هر کس انجام کاری را پذیرفت، ملزم به رعایت آن است. نویسنده ضمن تعریف معنای لغوی و اصطلاحی «شرط»، با استناد به دیدگاه فقها، شروط ضمن عقد را به سه دسته‌ی شرط صفت، شرط فعل و شرط نتیجه تقسیم می‌کند. بر اساس نظر نویسنده، شرط زمانی صحیح و لازم الوفا است که شرایطی داشته باشد، از جمله اینکه مخالف شرع نباشد و متضمن بطلان عقد نگردد (ص۴۴-۵۸).
«عقد تابع قصد است» نویسنده در ابتدای بررسی این قاعده، دو معنای مختلف را برای آن بیان کرده و با استناد به دیدگاه فقها، به تبیین و تحلیل هر یک پرداخته است. از نظر نویسنده، ملاک در اراده و قصد این قاعده، همان اراده ظاهری و استعمالی است. نویسنده در ادامه به ارائه برخی دلایل و مدارک این قاعده، از جمله روایات، سیره عقلا و اجماع، پرداخته و تلاش کرده است این ادله را توضیح دهد (ص۵۸-۶۴). وی همچنین بر این باور است که در فقه، سه معنا برای قصد مطرح شده است: قصد به معنای اراده، قصد به عنوان علت غایی و قصد به معنی انشاء. اکبری اظهار داشته است که مراد از بیان «عقد تابع قصد است»، این است که عقد تابع انشای طرفین قرارداد است؛ یعنی همان اراده ظاهری و استعمالی آنان (ص۶۴-۶۷).
«اصل صحت» از منظر نویسنده، این قاعده یکی از قواعد فقهی است که مفهوم آن عبارت است از حمل فعل غیر بر صحت هنگام شک در صحت یا فساد آن، زیرا قبل از انجام فعل، عقدی وجود نداشته که صحت آن مورد بحث قرار گیرد. بر این اساس، موضوع این قاعده عقود عرفی است. نویسنده در ذیل این قاعده و با استناد به دیدگاه‌های فقها، به تحلیل و بررسی دقیق آن پرداخته است (ص۶۷-۷۵).
«اصل لزوم». نویسنده در بیان این قاعده تنها به تعریف آن اکتفا کرده و به دلیل اختصار، از توضیح ادله و مستندات خودداری کرده است. وی با تمسک به دیدگاه شهید اول، عقود را از نظر لزوم و جایز بودن به سه دسته تقسیم می‌کند:
- دسته اول: عقود لازم‌الطرفین، که هیچ یک از طرفین بدون دلیل نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، مانند عقد نکاح.
- دسته دوم: عقود جایز‌الطرفین، که هر یک از طرفین می‌توانند بدون دلیل، معامله را فسخ نمایند.
- دسته سوم: عقودی که از یک طرف جایز و از طرف دیگر لازم هستند، مانند رهن خانه (ص۷۵-۷۶).
احکام و آثار عقد اجاره به شرط تملیک
در این فصل، نویسنده به تحلیل دو موضوع مهم در باب عقد اجاره می‌پردازد: ارکان عقد اجاره و شرایط و انحلال آن. به نظر نویسنده، سه رکن اصلی عقد اجاره عبارت‌اند از: عقد، متعاقدین و موضوع مورد اجاره.
اکبری معتقد است که از آنجا که عقد اجاره به شرط تملیک از جمله عقودی است که منجر به تصرف در دو حق می‌شود، بنابراین نیازمند ایجاب و قبول است. وی در ادامه، با استناد به دیدگاه فقها، تحقق عقد را منوط به دو شرط «قصد» و «انشاء» می‌داند. همچنین نویسنده تأکید می‌کند که شروط ضمن عقد به معنای تعلیق عقد نیست، بلکه به عنوان تعلیق وفای به عقد بر حصول شرط یا وصف محسوب می‌شوند (ص۷۹-۸۱).
رکن دوم تحقق عقد، متعاقدین یعنی موجر و مستاجر است که هر یک دارای شرایط خاص خود می‌باشند. نویسنده با استناد به دیدگاه فقها به بررسی و تحلیل این شرایط پرداخته و مباحث مهمی را در این زمینه مطرح کرده است، از جمله شبهه مالکیت بانک‌ها (ص۸۱-۸۵)، شرایط مستاجر در اجاره به شرط تملیک و تکالیف موجر و مستاجر. در هر یک از این موضوعات، نویسنده با تمسک به نظرات فقها تحلیل‌هایی جامع ارائه داده است (ص۸۵-۸۸).
موضوع مورد اجاره، سومین رکن عقد محسوب می‌شود که دارای برخی شروط عام و خاص است. نویسنده با استناد به دیدگاه‌های فقها، ابتدا شروط مربوط به منفعت را مورد بررسی قرار داده است (ص۸۸-۹۵) و سپس به عوض منافع در عقد اجاره پرداخته است (ص۹۵-۹۷). از نظر نویسنده، عقد اجاره ممکن است به دلایل مختلفی مانند رضایت طرفین بر فسخ، بطلان اجاره به سبب تلف موضوع یا خروج آن از قابلیت انتفاع، فسخ خیار به واسطه اعمال یکی از خیارات، و همچنین پایان مدت اجاره، منحل شود. در هر یک از این مباحث، نویسنده با استناد به مواد قانونی و نظرات فقها تحلیل‌های دقیقی ارائه کرده است (ص۹۷-۱۰۵).
چالش های اجاره به شرط تملیک در بانکداری بدون ربا جمهوری اسلامی ایران
نویسنده، چالش‌های قرارداد اجاره به شرط تملیک را ذیل سه دسته اصلی بررسی نموده و برای هر دسته، با تمسک به مواد قانونی و نظرات فقها، تحلیلی جامع ارائه داده است. در ادامه، مهم‌ترین چالش‌های فقهی مرتبط با ماهیت این قرارداد در بانکداری بدون ربا آورده شده است:
۱. نقض قاعده العقود تابعه للقصود و اشکال صوری شدن قرارداد
- از نگاه نویسنده، هدف قانون‌گذار از تنظیم این قرارداد، تحقق عنوان اجاره است، اما در حقیقت، طرفین معامله قصد فروش کالا دارند و قرارداد اجاره، پوششی برای تقسیط قیمت و وثیقه گرفتن مبیع به شمار می‌آید.
- بنابراین، نیت واقعی متعاملین، اجاره نبوده و هدف اصلی، تملیک ضمن عقد است.
- نویسنده با استناد به دیدگاه برخی حقوق‌دانان و فقها، به طرح پرسش‌هایی می‌پردازد تا نشان دهد که قصد اصلی طرفین، فروش است نه اجاره (ص۱۱۰-۱۱۲).
۲. حیله‌ای برای اخذ سود (ربا)
- نویسنده این قرارداد را نوعی ترفند برای اخذ سود و دور زدن ممنوعیت ربا توصیف می‌کند؛ زیرا موجر (بانک) قصد اعطای اعتبار و تسهیلات دارد و مستأجر نیز به دنبال دریافت وام است. - لذا، قصد اجاره به معنای سنتی آن، میان طرفین وجود ندارد.
- از دیدگاه برخی فقها و متفکران، این شیوه مساوی با قرض ربوی به شرط سود است که شرعاً قابل قبول نیست، هرچند نویسنده تلاش می‌کند پاسخ‌هایی به این اشکال ارائه دهد (ص۱۱۲–۱۱۳).
۳. ابهام در نوع شرط مندرج در قرارداد اجاره به شرط تملیک
- نویسنده معتقد است شرط تملیکی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران درج شده، واجد ابهام است؛ زیرا روشن نیست شرط مذکور، از نوع شرط نتیجه است یا شرط فعل.
- مطابق ظاهر آیین‌نامه، شرط مورد بحث، شرط نتیجه است؛ با این حال، اگر این تملیک صرفاً با تحقق شرط و بدون سبب مستقلی واقع شود، قرارداد باطل خواهد بود.
- نویسنده این شبهه را با ارجاع به مواد قانونی و نظرات فقها به تفصیل بررسی و نقد کرده است (ص۱۱۳–۱۱۶).
۴. ابهام در نوع شرط تملیک مبیع
- پرسش مهم دیگر این است که در صورت اتخاذ شرط فعل تملیک، موجر با کدام‌یک از عقود تملیکی می‌تواند عین مستاجره را به ملکیت مستأجر درآورد؟ چون عقود تملیکی متعددی وجود دارند و مشخص نیست دقیقاً کدام عقد منظور است.
- نویسنده این موضوع را با استناد به آرای شماری از فقها مورد تحلیل قرار داده است (ص۱۱۶–۱۲۰). این شیوه بررسی، نقش مهمی در شفاف‌سازی نقاط مبهم و نقدهای وارد بر ماهیت فقهی اجاره به شرط تملیک در بانکداری بدون ربا داشته و بستری برای بازنگری‌های حقوقی و فقهی فراهم می‌آورد.
چالش‌های متن قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک میان بانک و مشتری
در بخش دوم، نویسنده با توجه به مواد و تبصره‌های قانونی، به بررسی و تحلیل ۹ چالش اصلی در قرارداد اجاره به شرط تملیک میان بانک و مشتری پرداخته است. این مطالعه با مرور کلی فرایند، شرایط، مدت و کارکرد این قرارداد در نظام بانکی آغاز می‌شود و سپس به تحلیل انتقادی بندها و مواد کلیدی قرارداد می‌پردازد.
مرور کلی بر فرآیند اجاره به شرط تملیک: در این بخش، روند اجرایی، شرایط انعقاد، مدت زمان و کارکرد قرارداد اجاره به شرط تملیک بررسی می‌شود (صفحه ۱۲۰ تا ۱۲۲). اکبری تأکید می‌کند که برخی مفاد قرارداد هم از نظر فقهی و هم از لحاظ عدالت و اخلاق، قابل تأمل‌اند و نیاز به بازنگری دارند.
نویسنده ۹ چالش عمده و قابل مناقشه را در متن قرارداد اجاره به شرط تملیک شناسایی کرده و به شرح زیر تحلیل نموده است:
- تعجیل ثمن (تبصره ۲ ماده ۴): الزام مستأجر به پرداخت زودهنگام ثمن یا اجاره، که از دیدگاه عدالت عقد و قواعد فقهی محل تأمل است ( ص۱۲۷- ۱۳۲).
- اسقاط کلیه خیارات (ماده ۵): حذف تمامی اختیارات قانونی و قراردادی برای فسخ قرار داد، که ممکن است با اصول شرعی و حقوقی مغایرت داشته باشد( ص ۱۳۲-۱۳۶).
- تعهدات مستأجر (ماده ۷): شرایط و حدود مسئولیت‌های مستأجر، که به باور نویسنده برخی الزامات اضافی و غیرمنصفانه را متوجه مستأجر می‌کند( ص۱۳۶- ۱۴۰).
- ضمان مستأجر: مطالبه ضمانت‌های ویژه یا بی‌ضابطه از مستأجر که بار حقوقی و اخلاقی قرارداد را سنگین‌تر می‌کند( ص۱۴۱-۱۴۸).
- جریمه دیرکرد (ماده ۱۰): تعیین جریمه برای تأخیر در پرداخت، که هم از منظر فقهی و هم عدالت قراردادی با چالش مواجه است( ص۱۴۹- ۱۵۶).
- ابهام نوع شرط تملیک (ماده ۱۱): فقدان شفافیت در نحوه تملیک مورد اجاره و شرایط انتقال مالکیت( ص۱۵۷).
- حکم فسخ و انحلال قرارداد (ماده ۱۶): تبیین ناصحیح یا ناقص از حق فسخ یا شرایط انحلال قرارداد برای هر یک از طرفین( ص۱۵۸- ۱۶۷).
- نقض قاعده عدل و انصاف (ماده ۱۵): وجود مصادیقی از ترجیح ناعادلانه یک طرف بر طرف دیگر، مغایر با اصول انصاف و عدالت اسلامی( ص۱۶۵).
- سلب هرگونه اعتراض در محاکم قضائی (ماده ۲۶): سلب مطلق حق اعتراض یا مراجعه به دادگاه‌ها که خلاف اصول مسلم حقوقی و عدالت قضائی است( ص۱۶۶).
نویسنده تحت هر یک از این محور‌ها، با استناد به نظرات فقها و برخی مواد قانونی، به شرح زیر به واکاوی مسائل می‌پردازد:
- نشان می‌دهد که بعضی مواد نه تنها از نظر فقهی بلکه در انطباق با اخلاق حرفه‌ای و قاعده عدالت مشکل دارند.
- نویسنده بر این باور است که افزون بر اشکالات فقهی، برخی مفاد با اهداف و فلسفه قرار داد اجاره به شرط تملیک نیز سازگاری ندارند.
- اکبری تأکید می‌کند که بازنگری و اصلاح این مواد، می‌تواند منجر به برقراری تعادل و ارتقاء شفافیت حقوقی قرارداد گردد.
به طور خلاصه، متن قرارداد اجاره به شرط تملیک در برخی مواد خود با چالش‌های قابل توجهی از منظر فقهی، حقوقی و اخلاقی رو‌به‌روست. نویسنده بر لزوم بازنگری، اصلاح و ارتقاء این مواد، به ویژه از حیث عدالت و انطباق با اصول شرعی تأکید دارد تا ضمن تأمین منافع هر دو طرف، مبانی عدالت و انصاف در قرارداد رعایت گردد.
موارد خلا قانونی قرارداد اجاره به شرط تملیک
نویسنده بر این باور است که در قانون بانکی، خلاهای قانونی مهمی درباره این عقد وجود دارد که بایستی وضعیت و تکلیف آن‌ها مشخص شود. از منظر اکبری، با توجه به گسترش استفاده قرارداد اجاره به شرط تملیک در معاملات بانکی، موسسات و شرکت‌ها، ضرورت دارد مسئولان ابعاد فقهی و حقوقی این قرارداد را به‌صورت دقیق تعیین و تصویب نمایند. در این بخش، سه مورد از خلاهای قانونی برجسته مورد بررسی قرار گرفته است.
مورد اول: حکم نمائات عین مستاجره بعد از پایان اقساط تا زمان تملیک عین
نویسنده با استناد به دیدگاه فقها، ضمن تقسیم نمائات به منفصل و متصل، به بررسی وضعیت حقوقی منافع حاصل از مورد اجاره پس از پایان اقساط تا زمان انتقال رسمی مالکیت می‌پردازد (ص ۱۶۸ و ۱۶۹). این مسأله اهمیت دارد زیرا در این بازه زمانی مالکیت رسمی به مستاجر منتقل نشده و محل اختلاف است که منافع چگونه متعلق می‌شود.
مورد دوم: امتناع مستاجر از تملیک بعد از پایان اقساط
در این قسمت، مسئله حقوقی مربوط به امتناع مستاجر از دریافت سند مالکیت و انجام انتقال رسمی پس از کامل شدن پرداخت اقساط مورد بررسی قرار می‌گیرد (ص ۱۶۹-۱۷۱). نویسنده به این خلا قانونی اشاره دارد که در نبود مقررات صریح، تکلیف موجر و مستاجر و شیوه الزام آن‌ها به انجام انتقال رسمی یا رفع مشکل، به صورت واضح تعیین نشده است.
مورد سوم: بیع عین به صورت بیع به شرط اجاره به شرط تملیک
این مورد به ترکیب عقد بیع با شرط اجاره به شرط تملیک و ابهامات ناشی از آن پرداخته است (ص ۱۷۱- ۱۷۴). در واقع، وضعیتی که عین ابتدا به صورت بیع فروخته شود و شرط می‌گردد که مالکیت نهایی پس از طی دوره اجاره به مستاجر منتقل شود، از نظر قانونی و فقهی مبهم است و قانون مدنی یا مقررات بانکی درباره آن نص روشنی ندارد.
نویسنده در این موارد، خلاهای قانونی را از مهم‌ترین نواقص در قراردادهای اجاره به شرط تملیک می‌داند که موجب اختلافات حقوقی و ابهامات در اجرای قراردادها شده و تأکید می‌کند که اصلاح و تصریح قانونی در این زمینه بسیار ضروری است. این مسئله نه تنها به رفع مشکلات حقوقی کمک می‌کند، بلکه بستر اجرایی قراردادها را شفاف‌تر و امکان تحقق مالکیت نهایی را تسهیل می‌نماید.